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　　最近为一家房地产为主业的公司做战略规划，对房地产业进行了深入的分析，有两个惊人的发现：
　　一、历年累计住宅面积可满足所有7.3亿常驻人口居住，可满足1.5倍城镇户籍人口的居住。具体计算如下：
　　项目 1991-2000 2001-2005 2006-2012 2013 合计 备注
　　历年商品房住宅销售面积 10 15 55.7 11.6 92.30
　　2013施工面积(亿平方米) 　 　 　 　 48.6
　　2013新开工面积(亿平方米) 　 　 　 　 20.10
　　2013待售面积(亿平方米) 　 　 　 　 3.20
　　2013土地购置面积折算面积(亿平方米) 　 　 　 　 10.00
　　合计(亿平方米) 　 　 　 　 174.20
　　商品房住宅满足居住人数(亿) 　 　 　 　 5.81
　　保障住房满足居住人数（亿） 1.4
　　合计满足居住人数（亿） 7.2
　　从1991年到2013年住宅（不含办公和商业用房）实现销售累计92.3亿平方米，2013年住宅施工面积48.6亿平方米、新开工20.1亿平方米、待销面积3.2亿平方米，购置土地3.88亿平方米按容积率3折算约10亿平方米，累计约84.2亿平方米，这84.2亿平米在3-5年内将全部投入市场。到2016-2018年，中国住宅面积累计将超过174平方米，按人均30平方米，可满足5.8亿人居住。另外，国家保障房2008-2010年开工1020万套，十二五期间3600套，不计2008年前的保障房都到4620套，按每套保障房满足3人居住，总计可满足保障房1.4亿人居住，两项可满足7.2亿人居住。
　　而2013年城市常驻人口才为7.3亿，城镇户籍人口才4.8亿，考虑每年一个百分点的城镇化率，到2018年常驻人口8亿，城镇户籍人口5.4亿，但还会有新开工增量进来平衡。也是说最多到2018年住宅面积可几乎满足所有常驻城镇人口居住，可满足1.5倍城镇户籍人口居住，这房市的泡沫还能继续吹吗？不能。
　　第二、信贷尤其是房贷极限是楼市泡沫的极限。之前的楼市繁荣是在以下因素叠加造就的：
　　
　　1、需求集中产生：在自有住房拥有率、人均居住面积低水平起点的基础上，1998年福利分房改革为商品房的改革催生高比例大规模的的住房需求在20年左右集中爆发；刚需与投资需求叠加。
　　2、基数激增：一是城市化高速推进，2013年城市常驻人口达到7.3亿，二是人口年龄结构中购房主力人口35-54年龄段占比规模最大，造就潜在购房基数最大。
　　3、购买力集中释放：经济与可支配收入的高速增长；购房按揭贷款杠杆放大；货币高速增发、信贷及信托贷款、贸易融资爆发增长、人民币单边升值热钱流入为开发和购房源源不断的注入资金；赚钱效应强化看涨预期。其中信贷成为购买力中最重要的因素，房贷决定着购买力，而货币的超发和按揭杠杆的放大化极大的提高了购买力。
　　4、供给释放相对缓慢：对前景的判断相对滞后导致投资相对滞后，开发建设到投放市场周期具有刚性，预期看涨导致开发商捂盘惜售待涨以及投资者持房待涨锁定二手房源。
　　但是以上因素现在发生了逆转：
　　1、刚需阶段性满足：住房拥有率、人均面积达到较高水平。城镇居自有住房拥有率接近90%。计算如下：1991-2013年累计销售面积97.2亿平方米，按人均30平方米可满足3.26亿人需求，保障房2008-2010年1020万套，2011至于2013年完成规划3600万套的60%即2160万套，按每套3人保障房3180万套合计满足约1亿人需求。商品住宅和保障房合计4.26亿。2013年城镇户籍人口占总人口的35.7%，约4.8亿。4.26/4.8=88.75%，接近90%。
　　2、投资投机性需求急剧萎缩：限购、限贷、交易税和个人所得税调控、反腐、人民币升值转变、涨价预期转变导致投机性需求急剧萎缩。
　　3、购买力下降：房价收入比超高，重点城市均值为10.5倍；信贷资金额度紧张（钱荒），银行实际成本（利率）上升。信贷资金额度紧张一是因基础货币增量减少，二是因为互联网金融导致存款搬家。而基础货币增量减少，又是因贸易顺差、人民币升值导致外汇占款减少而减少，互联网金融、理财产品不仅导致银行存款搬家，而且导致银行吸收存款利率上升至7%，以致银行资金成本接近甚至超过房贷利率，银行的趋利性和避险本能导致房贷额度的减少，导致按揭杠杠化缩小、利率的提高；信托因违约风险发生而收缩贷款，贸易融资因钢贸、矿石贸易企业崩盘而断。信贷决定购买力，钱荒、信贷收紧是导致购买力下降最大的原因。房贷收紧的表现形式：一是额度减少，二是利率上浮，三是提高按揭比例，按揭杠杆放大系数缩小，四是延长办理房贷手续周期。
　　4、人口基数增速放缓：从人口年龄结构看，35-44年龄段在每10岁差距年龄段中规模最大，为1.74亿，而25-34岁年龄段要少4500左右。从劳动力结构看，2013年劳动年龄人口减少244万；从城市化速度看，城市化率增速放缓，城市化高速阶段已过，2013年城市化率提升1.1个百分点，而2013年以前5年的城市化率年均提升1.53个百分点，过去10年的城市化率年均提升1.35个百分点，城市化率速度大幅度放缓。以上因素导致购房人基数放缓。
　　5、预期转变：市场预期由以前的大多看涨转变成看跌或买涨不买跌的心态导致观望者多起来；
　　6、供给、库存超高：一手放库存处于历史高位，土地供应先行指标处于高位，未来3-5年合计有效供应达82.1亿平方米，加上保障房和2013年前的实际销售面积，按人均30平方米计算总计可满足7.2亿人需求。二手房因反腐、不动产统一登记制度的推行、美元升值热钱外流、升值预期逆转等因素集中释放，二手房交易挂牌量倍增，价下调就是佐证。
　　为什么偏偏是在2013年下半年到2014年这段时间见顶和出现拐点，其中钱荒导致房贷收紧是最直接最关键的导火索。
　　这就是为什么现在楼市拐点到来，供求逆转的真正原因。
　　当然，政府会从经济、政治安定全局考虑出手救市，但大势所趋，政府的救市手段只能让楼市泡沫破裂得缓慢一些。